Att köpa eller inte köpa - Event Recap

UPPDATERING (1/28/14): Full video av händelse är nu tillgänglig

**********************************************************************************************************************************************************************

Vi hade privilegiet att värd Ryan Richard från McGuire Real Estate och Roberto Rivera från First Republic Bank i natt på Investmentmatome HQ. För de som saknade händelsen, här är några höjdpunkter. Vi kommer lägga in videoklipp här när de är redo. Live tweet stream finns på #BuyOrRentSF

Varför ska jag köpa?

• Ryan betonade vikten av att skilja mellan känslomässiga (jag vill måla mina egna väggar, gångavstånd till skolor) och finansiella (dra nytta av prisuppskattning, diversifiera portfölj) motivationer
• Emotionella och finansiella motiv kan ibland vara i konflikt. partner kan vara i motsatta ändar av spektret när det gäller motivationer - kom ihåg att prata genom dem som du överväger beslutet att köpa
• Användbart verktyg vid NYTimes för att få den första läsningen om hur lång tid det kan ta för att bryta med ett köp med tanke på din nuvarande hyressituation

Finansiera ett köp

3 viktiga saker bestämmer överkomlighet / lånberättigande

• Kreditvärdighet
• Summa skuld / brutto Årlig inkomst bör inte överstiga 4,5x
• Kontanter och likvida instrument finns tillgängliga för förskottsbetalning

Göra nedbetalningen

Ryan betonade att det är de två stora hinder som hans kunder möter i San Francisco. Han noterade att dessa två problem går hand i hand. Ju större utbetalning%, ju mer attraktivt erbjudandet (större säkerhet i närheten) till säljaren. Han börjar s ee ett relativt nytt finansiellt instrument på marknaden för hemköp: Aktiefinansiering

Hur fungerar kapitalfinansiering?

• Finansieringsbolaget erbjuder en del av förskottsbetalningen i utbyte mot en procentandel av den framtida värdeförändringen i hemmet
• En typisk struktur är 50% av förskottsbetalningen i utbyte mot 40% av den framtida värdeförändringen (aktier i upp- och nedåtgående scenarier)
• Köpare har möjlighet att betala ut avtalet och återköpa eget kapital efter 3 år (oberoende bedömning kommer att göras vid den tiden för att bestämma kostnaden för återköp)

Hur påverkar de nya CFPB-reglerna låntagare?

Roberto sa att stramare försäkringsstandarder redan har haft effekt under de senaste åren - om du var berättigad till ett lån 2013 kommer du sannolikt att vara berättigad till 2014

Söka efter ett hem

I era era av appar och webbplatser, varför bry sig om att hyra en agent?

• Uppskattningar 15-20% av SF-försäljningen 2013 skedde utanför marknaden - a Bra agent kan ge potentiella köpare tillgång till facklistor / "kommer snart" listor

CONDO / TIC / CO-OP - Vad är de och hur påverkar de finansieringsalternativen?

• CONDO - Mest enkla av de tre, äger i princip enheten och delar sedan gemensamma utrymmen. Varje enhet har en separat titel.
• TIC (Hyresintäkter) - Du äger en procentandel av en utdelad egendom. Enkel titel, flera ägare. Enkel titel betyder att när människor flyttar in eller ut måste lånet refinansieras. Detta skapar mer krångel för banker, vilket gör dem mindre villiga att låna / ta ut mer för TIC-lån. Lånprissättning är en funktion av vilket sätt en bank behöver för att få tillbaka sina pengar. TIC-lån är inte heller berättigade till försäljning på sekundärmarknaden, vilket gör dem mindre attraktiva för banker.
• CO-OP- Inköp av aktier i ett privatägt företag (som äger byggnaden). Coops har ofta strängare krav på försäkring än bankerna själva (kräver högre belopp)

Listpris - Så många saker verkar vara att sälja ovanför listan, varför är det?

• Listpriset är inte lika med marknadspriset - lägre listpriser är en strategi som används av vissa säljare för att driva mer intresse / flera bud
• Särskilt problem i San Francisco, mindre vanligt utanför staden
• Om det låter för bra för att vara sant, är det förmodligen - kolla jämförbara transaktioner i området för att få en bättre känsla för "marknadspris" så att du kan göra ett konkurrenskraftigt erbjudande

Vinnande ett erbjudande - vilka strategier kan köpare anställa?

När du tänker på att vinna ett erbjudande, ta en säljare perspektiv:

1. Attraktiviteten hos erbjudandet - hur bra är rubriknumret
2. Säkerhet om nära:% nedbetalning
3. Säkerhet om nära: # of contingencies

Några köpare har tagit för att ta bort kontingenter för att göra sina erbjudanden mer attraktiva - det innebär att du riskerar att förlora insättningen om inspektioner i slutändan får dig att gå bort från erbjudandet eller risken att göra skillnaden om hemmet värderar för mindre än erbjudandet. MARKNADSPREDIKTIONER

• 2014 – År av lägenheten (48.000 enheter godkända förra året) i San Francisco; ökad tillgång Maj hjälpa lägenhetspriserna mjukna
• Titta på stadsplaneringsprojekt kan ge en bild av vad vissa nya och nya stadsdelar kan vara: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Ett sätt att se på marknaden är att bedöma ledigt bostadsbestånd inom en varm prispunkt, t.ex. $ 800K - $ 1.2M. Med tanke på dessa parametrar lyfte Ryan fram:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London och Elmwood
• Marin: Larkspur och Corte Madera blir mer attraktiva på grund av direkta busslinjer till SF

Att köpa ett hus är ett stort ekonomiskt beslut, var god ta tid att överväga dina alternativ innan du blir kär i ditt drömhus!