Varför Homebuilders kan inte - eller kommer inte - möta bostadsbehovet

Du är äntligen redo att köpa ett hus. Fick en anständig utbetalning i banken, en solid kredithistoria och till och med en preapproval från en långivare. Du är gyllene.

Förutom att du inte kan hitta ett hus. Åtminstone inte en du älskar verkligen som ligger i ditt prisklass. Något om brist på lager på din marknad. Tydligen finns det inte tillräckligt många hus för att möta efterfrågan.

Men varför? Om det finns människor som vill - och kan köpa - varför kommer inte byggare att bygga?

Det börjar med utlåning

Robert Dietz, chefekonom för National Builders of Home Builders, säger att det i genomsnitt finns mindre än fem månaders utbud av enfamiljshus. Det är antalet månader det skulle ta för alla nuvarande bostäder på marknaden att sälja. Redfin säger att fyra till fem månaders försörjning är i genomsnitt.

Saken är, på många tunnelbanemarknader, utbudet av bostäder till salu är ännu hårdare. Till exempel, i år i San Francisco och Denver har lagerförråd varit mindre än tre månader respektive två månader.

"Det främsta som håller tillbaka hembyggare är att de inte kan få tillgång till kredit", säger Christopher Whalen, senioradministratör och forskningschef för Kroll Bond Rating Agency. "Under [bostadskrisen] har många banker runt om i landet, särskilt i sydöstra Georgien på ned, skadat mycket dåligt med bygg- och utvecklingslån på bostadshus."

Det ledde till att nu riskfyllda långivare gjorde färre byggnadslån till markförvärv, mycket utveckling och konstruktion.

"Den övervägande sektorn som bankerna har lånat till, verkligen sedan 2008 har varit flerfamiljshus, vilket har gjort mycket bra och har varit relativt lågrisk", säger Whalen. "[Men] utvecklaren som vill göra enfamiljshus har verkligen svårt - om du inte är i Texas, till exempel, där det har varit en boom. Men bortsett från det, vill bankerna inte bara låna på smuts i de flesta delar av landet."

Men av alla faktorer som hindrar homebuilding, säger Dietz att utlåningen är den mest förbättrade.

"Under de senaste åren har vi sett en låneökning överstigande 15% på årsbasis," säger han. Samtidigt som det fortfarande är utmanande, stramar strikta utlåningsvillkor.

Men det finns två andra hinder som byggare behöver övervinna.

" MER: Vad kan man förvänta sig av homebuying processen

Mark och arbete är också problem

"Det har blivit svårare och dyrare att utveckla mark, och det är begränsat rörledningen för byggare att köpa för att få ett hem," säger Dietz. Som bevis pekar han på en NAHB-undersökning där 64% av byggarna säger att mycket leveranser är "låga" eller "mycket låga".

Arbete är en annan fråga byggare ansikte. Det är faktiskt den största affärsutmaningen för byggare, enligt NAHB-undersökningar. Dietz noterar bostadsbyggnadsindustrin förlorade 1,5 miljoner jobb under den stora lågkonjunkturen och endast 600.000 till 700.000 arbetstillfällen har ersatts de senaste åren.

Och bostadsindustrin kämpar för att ersätta en åldrande arbetskraft. Dietz säger att den befintliga byggnadsarbetskraften har en medianålder över 40 år. Han säger att utmaningen är att locka nästa generations byggnadsarbetare.

Hur länge tills vi återkommer till normala?

Så brist på parti, arbetskraft och lån håller byggare tillbaka, men det blir bättre. Klyftan mellan tillgänglig heminventering och efterfrågan sjunker långsamt.

"Vi är faktiskt bara blyg på 60% av vägen tillbaka till normala förhållanden", säger Dietz.

Men "normal" kommer inte att vara den nivå av byggnad som fanns under pre-recession bostadsboomen. Dietz säger att bostadsindustrin kommer att vara bra när den träffar 1,3 miljoner enfamiljstarter per år - men det kan ta ytterligare tre till fyra år.

Mer från Investmentmatome Beräkna din hypotekslån Jämför hypotekslån Hur mycket hem har du råd med?

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Denna artikel skrevs av Investmentmatome och publicerades ursprungligen av Redfin.