Hur fungerar hyres-till-eget arbete?

Du har förmodligen hört termen "rent-to-own" som används med konsumentprodukter som möbler eller bilar, men det kan också gälla hem. Om du är en hyresgäst och har dina synpunkter på att köpa ett hus längs vägen är ett hyres-till-eget avtal en väg att komma dit.

Om du kan komma med en liten betalning, kan du köpa ett hem direkt med ett FHA lån kan vara ett bättre alternativ. Läs vidare för fördelarna och nackdelarna med att hyra till egen ägare.

" MER: Nuvarande hypotekslån

Vad är "rent-to-own"?

Rent-till-eget, annars kallat ett leasingavtal, är ett juridiskt avtal mellan en köpare (dig) och en säljare att köpa ett hus med ett framtida slutdatum, vanligtvis en till tre år efter kontraktet har undertecknats.

Det här skiljer sig från ett leasingalternativ, där du får valet att köpa den plats du hyrde - innan hemmet släpps ut på marknaden - men det finns ingen kontraktsmässig skyldighet att göra det.

I ett hyresavtal avtalar du en insättningsavgift (vanligen runt $ 5 000) plus hyran och "hyrespremier." Hyresbetalningarna går till säljarens hypotekslån och premiebetalningarna blir din betalning när det är dags att köpa hem från säljaren.

Varför ska jag överväga det?

Denna typ av arrangemang kan fungera för dig av några anledningar. Den första och mest sannolika är att det ger dig tid om du inte har tillräckligt med pengar för en förskottsbetalning, som kan vara så lite som 3,5% eller så mycket som 20% av bostadspriset. Att hyra till egen låter dig få det hus du vill ha, medan du låter dig spara upp betalningsavgiften och stängningsavgifterna som är inblandade i ett köp.

" MER: Hur mycket hus har jag råd med?

Att få avtalet skriftligt betyder nu att du låser in inköpspriset till dagens värde, snarare än att spela på om det kommer att gå upp eller ner medan du sparar en förskottsbetalning.

Slutligen finns det något att säga för att ha en del av din månadsbetalning, istället för att bara betala din hyresvärdens inteckning, som du skulle i ett traditionellt hyresavtal. Till exempel, om din premieavgift är $ 500 per månad, efter ett år som skulle uppgå till $ 6000. Lägg till det på din insättning på $ 5 000, och du har redan sparat $ 11 000 för efterbetalningen efter ditt första år i avtalet.

" MER: Beräkna din månadsbetalning med vår lönekalkylator eller kalkylatorn för amortiseringsschema

Vad är nackdelarna?

Ett avtal om hyresavtal är ett juridiskt bindande avtal och du måste, liksom med något kontrakt, kunna leverera. Om du inte kan följa med hemköpet när hyrestiden är uppe - till exempel kan du inte kvalificera dig för ett inteckning på grund av kreditproblem - du kommer att förlora din inledande insättning och kan få rättsliga konsekvenser. Också, för att du betalade hyran och en hyreskostnad, har du betalat betydligt mer för att hyra ett hem än du skulle ha i en typisk uthyrning.

Om du inte kan kvalificera dig för ett inteckning kommer du att förlora din insättning och kan möta juridiska problem. Du har betalat betydligt mer för att hyra ett hem än du skulle ha i en typisk uthyrning.

Även om det är till din fördel att låsa in priset innan det går upp, kan hemvärden också dämpas. Säljare brukar inte använda hyres-till-eget om det inte varit svårt för dem att få erbjudanden, och det kan vara svårt för dig att få en bra affär. Du kan till och med se en förlust om hemvärden glider eller om hypotekslån går upp innan det äntligen är dags att köpa.

Bestämmer om det är rätt för dig

En hyres-till-egen situation kan vara svårt om det inte är väl genomtänkt. Eftersom det inte finns något standardavtal för detta arrangemang och varje stat har sina egna regler, är det viktigt att prata med en fastighetsmäklare för att du förstår helt och hållet villkoren. En fastighetsmäklare eller titelföretag kan också verifiera att huset inte befinner sig i avskärmning och det finns inga problem med fastighetsnamnet.

Slutligen ta reda på om hemmet behöver stora förbättringar. Om det gör det, försök att förhandla om ett lägre köpeskilling. Om du bestämmer dig för att göra förbättringar och då inte kan köpa hemmet när hyresperioden är upp, kommer du förmodligen inte att återhämta de pengarna - och säljaren kommer att ha ett snyggare hem som kan säljas till någon annan för mer pengar.

Jämför dina alternativ

Om du jämför en hyres-till-egen möjlighet med en mer konventionell hemköpsprocess kan det vara bra att du beräknar vad din hypotekslån skulle vara. Det kanske inte tar lika mycket av en betalning som du tror att du får en överkomlig hypotekslån.

FHA lån och andra program för första gången homebuyers kan också vara värda att utforska om din betalning skulle vara i låga slutet för ett hem du har råd med.

Vad kommer härnäst?

• Vill du vidta åtgärder?

  Ta reda på den verkliga kostnaden för att äga ett hem

• Vill du dyka djupare?

  Jämföra bolåneräntor

• Vill du utforska relaterade?

  Besluta om det är dags att köpa ett hem

Bild via iStock.