Bli inte spelad av inteckning "skattespel"

Av Matt McCoy

Läs mer om Matt på vår sida Fråga en rådgivare

I en nyartikel diskuterade jag varför vissa människor behåller avdragsgilla skulder. En anledning hänför sig till "skattespelet" - hålla låg ränta, avdragsgill skuld och försöka tjäna mer på sina investeringar. Efter en diskussion om den här frågan nyligen har det hänt att detta begrepp fortfarande är missförstått.

Ibland är det här argumentet lite förenklat. Om din hypotekslån är till exempel 4%, behöver du bara tjäna 4,01% för att "vinna" spelet, eller hur? Fel. Det som ofta lämnas ut ur detta argument är en mycket viktig faktor: skatteimplikationer - både bra och dåliga.

Detta illustreras bäst genom ett exempel. Att hålla fast vid 4% -prognosen antar vi använda en första hypotekslån på $ 300.000 och anta ett 30-årigt lån med fast ränta. Vi kommer också att ignorera skatter, underhåll och försäkringar eftersom du kan ha dessa kostnader oavsett om du har en inteckning. Plugging dessa antaganden i en finansiell kalkylator eller kalkylblad och förutsatt att betalningar görs i slutet av varje period ger följande:

• Månadsbetalning = $ 1,432.25 (360 betalningar)
• Summa räntor betalat över lånets livstid = $ 215,608.51

Antag nu att du överväger om du ska betala det här lånet om 15 år eller investera den extra betalningen någon annanstans. Det första steget kommer att vara att bestämma vad den extra betalningen skulle vara. Med hjälp av vår trovärdiga kalkylator eller kalkylblad finner vi att du behöver en extra månadsbetalning på $ 786,81. Den månatliga betalningen och det totala räntebeloppet för detta scenario är följande:

• Månadsbetalning = $ 2,219,06 ($ 2,219,06 - $ 1,432,25 = $ 786,81)
• Summa räntor betalat över lånets livstid = $ 99.431,48

Så att betala det här hypotekslånet på 15 år i stället för 30 år skulle ge en räntekostnadsbesparing på 116 116173,03 kr. Men det här är inte dina faktiska besparingar eftersom du har fått ett skatteavdrag för betalat ränta. Om du antar att du är i 28% skattesatsen och att alla betalade hypotekslån var avdragsgilla skulle nettosparandet vara ungefär 83,647,46 dollar (116,177,03 x 0,72).

Vi har funderat på vad de faktiska besparingarna från att betala av inteckning tidigt, men nu måste vi jämföra det med någonting. Vi måste börja med att överväga vad räntebesparingarna representerar. Räntebesparingarna representerar vinna som du skulle behöva samla genom att investera den extra betalningen över de 15 åren för att gå jämt upp. Men för att jämföra äpplen med äpplen måste vi justera räntebesparingarna (den investeringsvinst vi riktar mot) för kapitalvinstskatter. Förutsatt att alla vinster är långsiktiga och att den tillämpliga skattesatsen är 15%, är resultatet en justerad vinst på 98,408,78 $. Om vi ​​blir disciplinerade och investerar den extra betalningen på $ 786. 81 varje månad i 15 år, skulle vi investera totalt $ 141,625,80 ($ 786,81 x 180). Läggande av den justerade vinsten från ovan till det månatliga investeringsbeloppet ger oss en framtida summa som behövs på 15 år av 239.565,58 dollar. Hänga på - vi är nästan där.

Nu har vi räntan sparat och framtidsbeloppet behövs, men vi behöver fortfarande en avkastning för att jämföra med hypotekslånet. Plugging i framtida summan som behövs ($ 239.565.58), den månatliga betalningen som vi kommer att fördela ($ 786,81), hur mycket tid vi ska investera (15 år eller 180 investeringar) och det belopp som vi för närvarande har fördelat mot framtida summan (noll), vi kan lösa avkastningen. Detta ger oss följande avkastning:

• Ungefärlig avkastning som behövs för att bryta jämnt = 6.56%

För att vara likgiltig mellan de två valen måste du tjäna en samlad avkastning på mer än 6,5% under den 15-åriga perioden. Syftet med denna övning är absolut inte att säga att detta är omöjligt, men låt dig inte luras att tänka att det är så svart och vitt som vissa kan göra det verkar. Som sagt, kom ihåg att denna hypotekslån är fast - en känd variabel för lånets livslängd - medan framtida avkastning och framtida skattesatser är båda okända variabler.

Det här exemplet kanske inte passar varje scenario, men det kan användas som ett enkelt sätt att illustrera min punkt. Med hjälp av samma scenario resulterar en lägre skattekonsol (minus avdrag) en högre spridning som behövs för att bryta jämnt, och en högre skattekonsol (mer av ett avdrag) leder till en lägre spridning, allt annat lika.

Under min karriär har jag lärt mig att fråga allt och att inte ta någonting till ett nominellt värde. Finansiella tommelfingerregler och kulturella ekonomiska "kunskaper", som båda är gemensamma, är ofta ofullständiga eller vanliga fel. Jag föreslår att du också ifrågasätter tumreglerna och den kulturella kunskapen för att se om de håller för dig. Mest troligt kommer de inte.