Säljare-Financed Home Sales Called Predatory

För låginkomstfamiljer som desperat söker ett eget hem kan säljfinansiering verka för bra för att vara sant. En "leasing att äga" eller ett "nej kreditkontroll" hemlån kan se ut som en välkommen flykt från stigande hyror och en uppfyllelse av bostadsrättsdrömmen.

Men många av dessa erbjudanden kan vara markavvecklingskontrakt i tunn förklädnad - säljfinansierade lån som fungerar mer som hyresavtal än traditionella inteckningar.

Sådana "kontrakt för gärning" eller "avbetalningsavtal" kan spåras till rovlånspraxis som går tillbaka nästan ett sekel när avtalen riktade afroamerikanska samhällen. Idag drivs systemen ofta av skrupelfria Wall Street-värdepappersföretag som lossar portföljer av utestängda hem och "hotande miljöer av färg" samt invandrare, enligt en rapport som utfärdades torsdagen av nonprofit National Consumer Law Center.

Land erbjudanden "byggd för att misslyckas"

Markkontrakt erbjuds ofta de mest ekonomiskt utsatta låntagarna som lever med begränsad inkomst, säger NCLC.

"Dessa markkontrakt är byggda för att misslyckas, eftersom säljare tjänar mer pengar genom att hitta ett sätt att säga upp kontraktet så att det blir många på varandra följande husägare genom fastigheten", säger den nya studien.

Men de företag som är involverade i dessa "giftiga transaktioner", som lagersamtalet kallar dem, är inte namnetypen hypotekslån som de flesta konsumenter skulle känna igen.

"Så de verkar vara privata företag, och några av dem har skapat ett antal olika LLCs och slags skalföretag som de använder för att maskera hur många egenskaper de äger", Sarah Bolling Mancini, en advokat i Boston-lagen centrum och medförfattare till rapporten, berättade för Investmentmatome. "Det vi lär oss är att många av dem har stöd för privat kapital eller säkringsfond."

Beräkna din månatliga hypotekslån

Egenskaper som pitched till första gången homebuyers

Mancini säger att bostäderna ofta marknadsförs lokalt och uppmanar potentiella låntagare att "bli husägare". För försäljningssignaler kommer att läsa "Om du vill bli ägare till detta hus, ring -". Vissa hem annonseras online, särskilt på listor som Craigslist.

"De flesta tror att de blir husägare med hypotekslån", säger Mancini. "Att locka att bli en första gången homebuyer är mycket kraftfull."

Egenskaper säljs i samma skick. De är ofta utestängda hem och nästan obebodliga. Det är "inte ovanligt att se en investerare köpa ett hem på auktion för $ 5000 och sälja det dagar senare på land kontrakt (utan reparationer) för $ 30.000," säger studien.

Oroliga köpare misslyckas ofta med att få oberoende bedömningar av fastigheterna och avstå även heminspektioner.

Hushållsföretagens ansvar utan rättigheter och skydd

Lånets löptid kan sträcka sig så länge som för en vanlig hypotekslån - 30 år - men utsättningsförfarandet är inte bundet av reglerna för en typisk hypotekslån. Förverkande kan komma snabbt, med säljaren att hålla alla betalningar, utvisa köparen och snabbt hitta ännu en hoppfull husägare.

"Avtalet har vanligen en klausul i det där det sägs att om du saknar en betalning kan säljaren avbryta kontraktet eller i vissa fall kallas det en" förverkande "istället för en avskärmning", säger Mancini. "Trots att folk tror att de blir husägare, och de har tagit över alla bostadsrättsliga ansvarsområden, har de inte några av de rättigheter och skydd som följer med att vara en husägare."

Med en traditionell inteckning, om du kan fånga upp dina försenade betalningar, kanske du kan få ditt hypotekslån återinställt - "det finns rätt att bota standard", säger Mancini. Vanligtvis har du inte rätt i ett landskontrakt, där sen betalning kan utlösa en utvisning - mer som för en hyresgäst än en ägare.

Söker en lösning på "giftiga transaktioner"

De erbjudande om övergrepp i landsomfattande avtal kan hittas över hela landet, säger NCLC, men de är mest utbrett på bostadsmarknader med stora utbud av billiga bostäder och i områden där invånarna har svårt att få en traditionell inteckning.

Starka städer som nämns i rapporten inkluderar Akron, Ohio; Atlanta; detroit; och Philadelphia. Studien citerar 2009 folkräkning data, den senaste tillgängliga, som säger att 3,5 miljoner människor hade markavdrag för att köpa ett hem det året. Nonprofiten säger att siffran sannolikt kommer att bli mycket högre idag.

Statliga lagar som reglerar markavtalen varierar mycket. NCLC uppmanar Consumer Financial Protection Bureau, en statligt sponsrad konsumentvakter, att genomföra regler för sådana transaktioner, bland annat:

• Kräver oberoende inspektioner.
• Mandating third-party bedömningar.
• Offentliggörande av finansieringsavgiften och den årliga procentsatsen för landskontrakt.
• Ger skydd för tidig uppsägning.

Mancini rekommenderar att första gången homebuyers försöker kvalificera sig för ett traditionellt hypotekslån från en bank eller kredit union, istället för att välja vad som kan vara ett riskabelt säljfinansierat erbjudande.

Mer från Investmentmatome Jämför hypotekslån Hitta en inteckning mäklare Hur mycket hus kan jag verkligen ha råd med?

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick