3 Troubling Sanningar Du har inte blivit omtalad om Hyresobjekt Hypotekslån |

Bostadsmani återigen griper Wall Street.

Med den senaste läsningen på S & P / Cash Schiller Home Price Index klättrar 12% jämfört med förra året, hämtar husägare sig på den haussefulla omgången efter att priserna föll under sex raka år från 2006 till 2012.

Men även om Vanliga hyresägare ser stora vinster, det är hyresfastighetsägare och investerare som är de riktiga vinnarna.

Det är vad min kollega Nathan Slaughter kallar "Renter Nation", fenomenet som tar USA med storm, som fler amerikaner väljer att hyra i stället för att köpa.

Under de kommande tre åren kommer 3,8 miljoner hyresgäster (70% av alla nya hushåll) att kämpa med varandra för mindre och mindre utrymme. Det stora skiftet mot hyror drivs av fallande bostadsräntor, eftersom konsumenterna fortsätter att kämpa med liten löneutveckling och för mycket skuld. Detta förväntas belöna bostadsägare med högre värden på sina fastigheter och stigande hyror. Nathan talar mer om detta här och berättar hur du kan tjäna pengar.

Men precis som alla andra investeringar kommer risken för en utökad vinst med risk.

Och en av de största riskerna i en uthyrning-fastighet investering är inteckning. Ett hypotekslån är strukturerat annorlunda än ett vanligt hypotekslån, och det har en dold risk för investerare.

Här är tre saker du behöver veta innan du försöker ta ut en inteckning för den hyresfastigheten …

1. Du får inte Rock-Bottom-räntor.

Utlåningsräntor dikteras av risk. Mer risk ger en högre ränta. Med en individuell inteckning profilerar långivaren risken för en enskild låntagare. Det inkluderar kredit- och sysselsättningshistoria. Men för en hyreskonto, vad bankerna förstår är att trots att det fortfarande gör ett lån till en enskild person, kommer lånets prestationer att påverkas kraftigt av en grupp utomstående hyresgäster som kommer att förbli nästan anonym.

Trots att låntagare använder sin personliga kredit för att säkra hyresfastighetspanten, måste det faktum att de måste förlita sig på utomstående hyresgäster för att bidra till att generera kassaflöde är att lånegivare tar ut den högre räntesatsen. Det är bara mer riskabelt för dem.

Marknaden för hyresfastigheter har mycket tunna rörelsemarginaler och bygger på stabila kassaflöden. Till och med en marginellt högre ränta har potential att hota lönsamheten hos en uthyrningsinvestering.

2. Gör dig redo för en snabb nedbetalning.

Individuella inteckningar kan för närvarande säkras för så lite som 3,5% med program som erbjuds via FHA (Federal Housing Association). Detta statligt subventionerade program är utformat för att stödja bostadsägande och öka ägarandelarna.

Men bostadsobjekt inte har någon sådan lyx. Eftersom hypotekslån inte täcker investeringsfastigheter är 20% lägre. Faktum är att de flesta uthyrningsobligationer kräver närmare 25%.

Det är ett stort kontantutlägg och det kan avsevärt minska den operativa hävstången för en uthyrningsinvestering. Det kan också bli en stor ekonomisk skuld i händelse av en olycklig försäljning, där fastighetsägare med eget kapital har blivit utsatta för totalt förluster medan de med lite eller inget eget kapital har gått bort oskadade.

En stor utbetalning på en hyra har också potential att samla ut andra tillgångsklasser i en portfölj, inklusive aktier och obligationer. Tilldelning av tillgångar är den enskilt viktigaste faktorn som påverkar prestandan i en portfölj, så ett balanserat tillvägagångssätt är avgörande för att hålla sig rätt diversifierad och minska risken.

3. Ditt kredit är ännu viktigare.

Kredit är alltid den viktigaste faktorn som påverkar låneräntorna. Och det är särskilt sant för ett hypotekslån.

Det är faktiskt svårare att säkra en hypotekslån än en bostadslån. En 720 kredit värdering anses vara utmärkt och kan vara tillräckligt bra för att säkra en bostadslån. Men det numret hoppar till 740 för de flesta uthyrningsobjekt.

Utöver kredit kommer långivare också att titta noga på hur mycket pengar en potentiell hyresgästen låntagare har till hands, vanligtvis kräver sex månaders driftskostnader för att buffra mot svaga hyrestrender och ekonomisk volatilitet. Långivare kommer också att vilja veta om andra fastigheter som ägs och värdepapper för dessa tillgångar.

Risken med dessa högre utlåningsstandarder är möjlighetskostnaden. Även någon som är beredd att göra en investering i en hyresfastighet kan inte göra det på grund av strängare utlåningsstandarder.

Investeringssvaret: Om det finns en sak bostads- och uthyrningsobjekt har gemensamt är det att Hyresfastighetslån är allmänt tillgängliga på lokala och regionala banker. Stora banker är kända för att ha högre utlåningsstandarder och vara mer selektiva när de väljer potentiella låntagare. Lokala och regionala banker är kända för att utvidga mer flexibilitet och ta upp lån med högre risk. Det kommer att få stor inverkan inte bara på din förmåga att säkra ett hypotekslån för din hyresfastighet, utan även villkoren för det lånet.