Antagbart Hypotek: Fördelar och nackdelar för köpare och säljare
ДРАЙВ - Серия 1 / Экшн (2020)
Innehållsförteckning:
- Vad är en antagen hypotekslån?
- Vilka inteckningar är antagliga?
- Fördelar med antagliga lån
- För säljare
- För köpare
- Nackdelar med antagliga lån
- För säljare
- För köpare
- Hur man antar en inteckning
- Skilsmässa, död och antaganden
- Vad kommer härnäst?
- Beräkna hur mycket hus du har råd med
- Undvika dessa homebuying misstag
- Lära sig vad VA lån handlar om
Ett antagligt lån ger en hemköpare möjlighet att inte bara gå in i säljarens tidigare hus utan också att komma in i säljarens lån.
Att ha ett antagligt lån kan ge en säljare en marknadsföringskant, särskilt om hypotekslån har ökat sedan säljaren fick lånet.
För en köpare, förutsatt att en inteckning kan spara tusentals dollar i räntebetalningar och stängningskostnader - men det kan kräva att man gör en stor utbetalning.
Här är hur antagliga hypotekslån fungerar, och fördelarna och nackdelarna för köpare och säljare.
Vad är en antagen hypotekslån?
Ett antagligt lån är ett bostadslån som kan överföras från den ursprungliga låntagaren till den efterföljande husägaren. Räntan blir densamma. Såsom termen: Till exempel, om ett 30-årigt inteckning är 3 år, tar den som antar lånet 27 år att betala av det.
Du, som köpare, går in i säljarens hypotekslån.
"I ett antagande går du som köpare in i säljarens hypotekslån som om du hade det rätt framför dig och du korsade ut säljarens namn på dokumentet och du lade in låntagarens namn där, "Säger Michael G. Barone, en hanterande partner för hypotekslösning för advokatbyrån Abrams Garfinkel Margolis Bergson i New York City.
" MER: Inkomst du behöver kvalificera dig för ett inteckning
Vilka inteckningar är antagliga?
Inte alla inteckningar är antagliga i en hemförsäljning. Köpare kan anta federalt garanterade eller försäkrade inteckningar, men inte andra typer av bostadslån. Det betyder:
- FHA lån, som är försäkrade av Federal Housing Administration, är assumable.
- VA lån, som garanteras av Department of Veterans Affairs, är antagligen, och köparen behöver inte vara veteran eller i militären.
- USDA-lån, som garanteras av Department of Agriculture, är assumable.
- Övriga lån, kallade konventionella inteckningar, i allmänhet är inte antas i en hemförsäljning.
" MER: FHA lån: Vad du behöver veta
Tillbaka till toppenFördelar med antagliga lån
För säljare
Enklare försäljning: Ett antagligt lån kan göra hemmet mer omsättbart om räntorna har ökat under åren sedan hypotekslånet härstammar. Föreställ dig en situation där någon får ett antagligt lån med en räntesats på 4,75% och sedan säljer huset fem år senare när räntorna är cirka 7%. Den 4,75% -räntan, omöjlig att få annorlunda, kan fresta köpare att välja det huset över en annan.
Högre pris: En annan fördel är ett antagligt hypotekslån som ger upphov till säljaren med förhandlingsstyrka på pris. En smart säljare väver det antagliga lånet i försäljningsstället "på första dagen, så det är en del av förhandlingarna", säger Barone. "Så du måste betala oss vårt pris eller lite mer än vårt pris."
För köpare
Lägre ränta: Ett antagligt lån kallar en enkel fördel för hemköparen, säger Jim Sahnger, en hypoteksledare för C2 Financial Corp. i Jupiter, Florida: "Pro är att du får vad som helst som de har i kraft."
Ett antagligt lån ger säljaren förhandlingsstyrka på pris.
Lägre stängningskostnader: Det kostar också mindre att ta ett lån än att få ett nytt lån, säger långivare. Hypotekslånskostnader uppgår vanligtvis till flera tusen dollar. Däremot lägger FHA, VA och USDA gränser för antagningsrelaterade avgifter, vilket gör dem billigare än stängningskostnader.
" MER: Lånekostnader, förklaras
Tillbaka till toppenNackdelar med antagliga lån
För säljare
VA rättighet: FHA- och USDA-lån har få, om några, nackdelar för säljare. Men säljare som har VA-lån kan drabbas när köpare antar sina inteckningar.
Med ett VA-lån garanterar regeringen att det kommer att återbetala en del av saldot om låntagaren standardiserar sig. VA, som begränsar denna garanti, kallar sitt dollarbelopp för låntagarens "rätt". Beroende på lånebeloppet förbli vissa eller alla låntagarnas rätt i bolaget med det antagna hypotekslånet, även efter försäljningen.
Eftersom rätten förblir med det antagna lånet, kan säljaren inte ha tillräckligt med rätt att fortsätta att kvalificera sig för ett annat VA-lån för att köpa nästa hem.
En säljare kan undkomma detta problem genom att sälja till en veteran eller medlem av militären som är berättigad att få ett VA-lån. Köparen kan då ersätta sin rätt till säljaren. I så fall återställer VA säljaren fullständig rättighet.
För köpare
Stor nedbetalning: Stigande hemvärden kan torpedo hypotes antaganden. För att förstå varför, kom ihåg att när en köpare antar en inteckning, är det som att gå in i säljarens hypotekslån, vilket inte längre täcker kostnaden för huset.
Stigande hemvärden kan torpedo hypotes antaganden.
Låt oss säga att en säljare, efter att ha betalat hypotekslånet i fem år, skuldar 150 000 dollar på den. Köparen skulle anta det beloppet.Men bostadsvärdet har stigit till 215 000 dollar under de fem år som säljaren har ägt den. Köparen måste betala skillnaden.
Dra av lånets utestående saldo ($ 150 000) från bostadsvärdet ($ 215 000), och du får $ 65 000. Köparen måste komma upp med $ 65.000 för att köpa hemmet. I de flesta fall betyder det att få en andra inteckning, "som vanligtvis har betydligt högre räntor", säger Barone. En andra hypotekslån bär sannolikt stängningskostnader, vilket ytterligare undergräver det antagliga lånets fördel.
Eftersom bostadspris apprecieringen kan snöboll snabbt, köparna har en lättare tid antar hypotekslån som är bara några år gammal, säger han.
Hypotekförsäkring: FHA-lån kan ge en nackdel. Deras månatliga hypotekslånsförsäkringar gäller för lånets livslängd och kan elimineras endast genom refinansiering av lånet. Dessa månatliga betalningar negerar några av fördelarna med att antaga lånets lägre ränta.
" MER: Beräkna hur man sparar för en förskottsbetalning
Tillbaka till toppenHur man antar en inteckning
Antagande av hypotekslån kräver långivarens godkännande. Om en köpare och säljare går informellt på ett antagande, utan att de säger till långivaren, tar de en risk. Efter det att långivaren har upptäckt kan det kräva betalning av hela lånebeloppet omedelbart. Och om lånet kvarstår i säljarens namn, är säljaren fortfarande ansvarig för skulden.
I ett korrekt gjort antagande måste den nya låntagaren hoppa genom några av samma kranar som det skulle ta för att kvalificera sig för ett nytt lån. Lånets servicetekniker begär låntagarens kreditredovisning, plus finansiell och anställningsinformation.
"Långivaren vill fortfarande se till att du kan betala lånet, så att de kvalificerar dig som om du var en ny köpare", säger Barone.
Långivaren kommer inte att kräva en bedömning, säger Sahnger.
Slutligen släpper långivaren den ursprungliga låntagarens skuld för skulden.
Tillbaka till toppenSkilsmässa, död och antaganden
Inte alla hypotekslån antas härröra från hemförsäljningen. Ibland förutsätter en make att låna efter en skilsmässa eller den andra makans död.
I dessa fall måste den person som tar lånet bevisa förmågan att göra månatliga betalningar, säger Randy Hopper, senior vice vd för bostadslån för Navy Federal Credit Union. Godkännandet är inte automatiskt.
Om den ursprungliga låneanmälan har båda makarna på den ", så utlånade långivaren dem för lånet på grundval av både deras inkomster och båda deras kreditfiler", säger Hopper. "Så om en av dem inte längre är på lånet måste vi se till att den återstående låntagaren också är kvalificerad på egen hand."
