Undvika Probate: Gemensam Hyresgäst med Överlevnadsrätt

Behöver du vara juridiskt betraktad familj för att en JTROS ska fungera? Om jag bor i ett land som inte känner igen äktenskap med samma kön (t ex South Carolina) finns det särskilda överväganden när det gäller att bestämma huruvida man ska ange en egendom med JTROS?

Till skillnad från heterosexuella gifta par kan samma könspar som bor i stater som inte känner igen sin fackförening inte kunna njuta av fördelarna med att hyra i sin helhet, det juridiska konceptet som tillåter samägande av egendom av man och hustru. I South Carolina kan dock en gemensam hyra med rätt till överlevnad ("JTROS") säkerställa att den efterlevande maken behåller hemmet efter den andra döden utan att domstolen eller regeringen har störningar.

Under normala omständigheter utgör en husägares ägarandel i fastigheter en sannolik tillgång och kommer vid hans eller hennes död att bli föremål för ett förfarande i domstol. Fördomstolen kommer att samla alla avlidas tillgångar och alla möjliga arvtagare, inklusive de avlidnes fordringsägare till vilka han eller hon är skyldig i obetalda skulder. Efter att ha avkunnat den avlidnes gods genom ekonomiska fordringar och andra förpliktelser såsom fastighetsskatt, kommer domstolen att fördela återstoden av boet till de rättmätiga arvtagarna. Processen kommer ofta att innebära tolkning av vilkens efterlåtna vilja samt utvärdering av andra bevis som anger rätten till arv.

Medan probateprocessen inte nödvändigtvis är besvärlig kan den potentiellt bli en stor källa till stress, risk, tid och pengar, särskilt för par av samma kön. Även om avlidnes vilja föreskriver att hela hans eller hennes egendomsöverföring till sin överlevande samkvämspartner, kan sådana egenskaper vara föremål för fordringar från den avlidnes fordringsägare, om han eller hon har obetalda skulder eller från tvister från familjemedlemmar till den avlidne om tolkning av viljan och rätten till arv. Utöver dessa risker kan probat också kosta mycket belopp i advokatavgifter och konsumera månader eller till och med år för en resolution. En avlids egendom värd mer än en miljon dollar kommer också att ha en fastighetsskatt bifogad.

JTROS tillåter titeln fastigheter att överlämna till den överlevande gemensamma hyresgästen utan att behöva gå igenom probatförfaranden. Till skillnad från hyresbelopp av helhet som erbjuder samma fördel av probat undvikande, kräver JTROS inte att hyresgästerna är lagligt giftiga. Om andra enheter för probate-undvikande, såsom levande förtroende eller nya fastighetssköterskor kostar betydande pengar för att konstruera och involvera många störande komplexiteter, kostar inte JTROS mycket pengar och är lätt att bilda, förutsatt att strikta riktlinjer följs.

Fram till 1971 begränsade South Carolina lagstadgat rätten till gemensamma hyresgäster att erhålla rätt att överleva. 1971 upphävde denna begränsning. Avsnitt 62-2-804 i South Carolina Probate Code föreskriver att en gemensam hyresgäst vid en hyresgästs död kommer att omvandla och dela sig i en gemensam hyra om inte instrumentet som skapar gemensam hyra tyder klart på överlevnadsrätt. Även om South Carolina ändrade sin konstitution 2006 för att förbjuda samkönade äktenskap och civila fackföreningar, hindrar ändringen inte privata avtal mellan samkönade partner. På grund av South Carolina tro på att överlevnadsrätten i onödan omger fastighetsfastigheter, förespråkar antagandet i South Carolina domstolar tolkning mot bostad gemensamt vid eventuell osäkerhet. För att kunna utgöra en riktig JTROS måste därför titeln till hemmet innehålla tydligt språk som indikerar rätten till överlevnad av den återstående könspartnern. En advokat som är välbevandad i egendomslagstiftningen borde kunna utarbeta det rätta dokumentet, eftersom JTROS är den enklaste och bekväma formen av bostadsrättsskydd mot probate åtminstone i South Carolina.

Istället för att riskera onödiga strider i probate domstol eller utöva stora avgifter för att genomgå handlingstransaktion eller förtroendebildning, bör samma könpar diskutera med varandra och deras advokater om möjligheten att skapa en JTROS.

NOTERA: Denna webbplats ger information om den lag som är avsedd för att hjälpa användare att klara sina egna rättsliga behov på ett säkert sätt. Men juridisk information är inte densamma som juridisk rådgivning - tillämpning av lag på enskildes specifika omständigheter. Även om vi går i stor utsträckning för att säkerställa att vår information är korrekt och användbar, rekommenderar vi att du konsulterar en advokat om du vill ha professionell försäkran om att vår information, och din tolkning av den, är lämplig för din speciella situation. Probate bild via Shutterstock