Varför din bank kanske inte ger dig den bästa hypotekslånet

Hypoteksräntor är nära heltidslöften, och det kan vara svårt att föreställa sig att de går ännu lägre. Men vissa lånexperter säger att många banker inte ger låntagarna de lägsta priserna de förtjänar.

Det handlar om hur banker prissätter hypotekslån: En komplicerad blandning av att göra lån som är attraktiva för potentiella investerare - ofta statligt stödda köpare som Fannie Mae och Freddie Mac - skyddar vinstmarginaler för högre räntor som kommer och balanserar lånebehovet med tillgänglig personal. Genom att hantera dessa variabler kan långivare ha mer pengar att göra lån, medan de fortfarande är lönsamma och konkurrenskraftiga.

Av alla de faktorer som påverkar din hemmalånsränta är de flesta oroliga - men det finns två du kan påverka för att luta de bästa oddsen till din fördel.

Jämför Mortgage Rates

Investerare kör prissättning

"Lånsräntorna är inte så mycket diktat av bankerna som de är av de investerare som köper dessa lån", säger Anthony Davenport, en tidigare hypoteksledare, nu en kreditförvaltningsrådgivare och grundare av Regal Financial i New York. Och Davenport säger att 90% av hypotekslån köps för närvarande på sekundärmarknaden av Fannie Mae, Freddie Mac eller Federal Housing Administration.

Långivare vill sälja sina lån för att frigöra mer kapital för att låna ut och ta bort risken för att låntagare kan gå från sina böcker, så de prissätter sina hypotekslån med de räntor och villkor som dessa kvasi-statliga investerare kommer att köpa dem på.

Prissättning lån nu för stigande räntor senare

Låneindustrin har blivit så konkurrenskraftig att det finns litet utrymme eller önskan av långivare att hoppa på räntorna, säger Eric Smith, en annan tidigare hypoteksledare och bankchef, nu en finansiell kompetens tränare i Atlanta. Det enda undantaget, säger Smith, kan vara för stora inteckningar som långivare ofta behåller sina böcker.

Dessa hypotekslån, som är kända som "jumbolån" och år 2018, är vanligen över 453,100 dollar i de flesta delar av landet, överstiger de gränsvärden som fastställs av Fannie och Freddie. På grund av det köps de inte av de statligt sponsrade enheterna, så långivare brukar hålla fast vid dessa lån, liksom förhållandet till de rika kunderna som tar ut dem.

Att hålla en portfölj av jumbolån och oroliga för att räntorna kommer att stiga kan låna "uppblåsa [hypotekslånet] lite för att säkra mot när kortfristiga räntor börjar komma upp." Det bidrar till att skydda deras vinstmarginal på låg ränta lån, säger smith.

" MER: Hur man beräknar din månadsbetalning

Davenport tillägger att, för jumbo-lån som innehas av banker, "de lånar i många fall pengar från platser som Federal Reserve på 0,25-0,50% och överlåter inte besparingarna till kunder."

Shmuel Shayowitz, ordförande för godkänd finansiering i River Edge, New Jersey, säger att det finns två andra fall när bankerna kan häcka priserna lite. Ibland långivare väntar på att vara säker på att en lägre skattesats kommer att hålla fast och inte rebound omedelbart, säger han. Det skulle lämna banken med en kurs låst för en kund som är lägre än en nuvarande skattesats.

Andra gånger kan det vara ett försök att hantera efterfrågan på hypotekslån för att rensa en eftersläpning av lån utan att lägga till arbetskraft för att hantera ytterligare volym, säger Shayowitz.

Två sätt att få en prisavbrott

Medan det är lite - gör det ingenting - du kan göra om vinstmarginaler eller hur Fannie och Freddie formgivare prisar, säger Davenport det finns andra fall där en låntagare kanske inte får den bästa kursen han eller hon kan få, och ibland ett taktiskt drag eller två kan göra skillnaden.

Först varierar hypotekslånet enligt en låntagares FICO-poäng, och det säger han, det är där räntejusteringar är väldigt riktiga.

"Någon som har en 740-poäng är inte sannolikt att standard som någon annan än någon som har 760 poäng, men de kommer att betala en högre ränta," säger Davenport.

Att veta var prisspridningar faller på FICO-poängskalan kan hjälpa en låntagare att få en betydande rabatt. Till exempel, om en långivars rabatt sparkar in på en 700 kreditpoäng och din är 680, kan du bestämma dig för att minska en kreditkortsaldo eller två nog för att slå din poäng upp till nästa nivå.

För det andra säger Smith att konsumenter som vill få den bästa räntan på ett inteckning bör handla mer än en långivare och - eftersom långivare sannolikt kommer att citera en ränta med varierande rabattpoäng inbyggda - "få en ränta baserad på noll rabattpoäng".

Få råd från en inteckning mäklare Låt våra expertlånsmäklare handla 1000 alternativ för att hitta dig det bästa bostadslånet. Fyll i formuläret nedan och få en expertmäklare att nå ut för att hjälpa dig med din inteckning. Komma igång. ▾

Mer från Investmentmatome Beräkna din månatliga hypotekslån Få en hypotekslån före godkännande Hitta en inteckning mäklare

Hal Bundrick är en personalförfattare på Investmentmatome, en personlig finanswebbplats. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Denna artikel skrevs av Investmentmatome och publicerades ursprungligen av The Associated Press.